2023年5月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十一届产城融合投融资大会”隆重召开。
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自2016年以来，中指研究院已连续第八年开展“中国产业新城运营商评价研究”，并进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价。我们通过发布产业新城运营商综合实力评价研究，深入挖掘行业标杆运营商的发展价值和成功经验，梳理行业运行规律，以期为产业新城的各类参与主体带来更多借鉴，推动行业持续健康发展。
2022年《政府工作报告》强调，“深入实施创新驱动发展战略，巩固壮大实体经济根基”，将促进产业园区发展。行业发展出现新动向，如特色主题园区、轻资产运营、绿色发展等，产业园区开发运营企业需要思考与谋变以适应新形势。2023年“十四五”发展规划逐步落地，各地纷纷推进“主题产业园区”建设，产业新城正从“大而强”专向“特而专”，运营商打造“专精特新”产业项目。在区域协同发展的大趋势下，项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势，因此优秀产业新城及运营商的发展经验更值得借鉴。
1．产业定位：聚焦城市群优势资源，打造“专精特新”特色产业形成差异化优势
从调研结果来看，产业新城运营商在进行产业定位时，聚焦区域优势资源，针对区域协调发展要求打造特色产业园区，实现产业能级的提升。在产业定位过程中，一方面，“十四五”规划逐步落地，各城市群推动城市群一体化发展，全面形成“两横三纵”城镇化战略格局，以协同发展、错位竞争为特征的产业集群发展日益凸显。运营商在区域协同发展的大趋势下，产业定位聚焦城市群内的优势资源，加快主题园区要素融通。另一方面，加大培育专精特新新产业生态，高效配置产业用地，整合资源通过专业化、特色化的项目打造差异化优势。一方面，园区运营企业应紧跟政策导向，聚焦城市群内的优势资源，结合区域发展需求及自身资源禀赋，实现产业新城的项目规划。2022年，区域发展规划更加注重区域间的协同一体，城市群、都市圈等将获得更大的发展空间。以长江城市带为例，长三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群通过优化长江经济带城市群布局，坚持大中小结合、东中西联动，依托长三角、长江中游、成渝这三大城市群带动长江经济带发展。另一方面，运营商加大培育专精特新、绿色低碳产业生态，高效配置产业用地，基于产业升级着力打造专业化、特色化的项目，实现差异化优势。其一，运营商强化顶层设计能力，集聚核心要素，通过专业化、特色化运营服务方案加大培育专精特新产业生态，助推区域特色产业升级发展。其二，运营商聚焦绿色低碳，进一步完善绿色建筑示范指标体系，推进区域规划、设计、施工、运营管理、建筑拆除的全过程绿色化、低碳化进程，通过数字技术赋能园区绿色化转型。
2．产业招商：智慧大数据平台精准招商，强化多链驱动深耕产业链招商
从调研的结果来看，产业新城运营商在产业招商上，一方面，借助产业大数据中心、智能管理平台等手段，打造产业图谱、产业地图从而勾勒目标企业画像，打通招商线上线下全流程操作，实现招商地图、产业配套、营商环境、品牌形象等招商资源的可视化，精准招引从而提高园区招商能力和成功率；另一方面，深耕产业链招商，强化多链驱动，重点扶持链主企业从而延链补链，提高产业园区综合竞争力。一方面，运营商以以智慧园区平台赋能招商，实现园区360°全景漫游、精准定位客户需求持续完善数字化招商服务。其一，运营商优化线上数字招商系统，打造创新产业数字化基地，进一步优化产业招商功能。其二，运营商自建大数据多维度研究体系，分析目标客户扩产投资的动机和能力，实现精准招商的同时，为企业客户提供专业顾问服务，有效保障导入产业的高品质。另一方面，以产业链为核心抓手，聚焦“链长”上下游产业及相关配套环节入手，引进各个环节优质供应商，不断增强产业聚集效应。其一，产业新城运营商为基于企业发展的需求，不断优化产业服务，协同地方政府制定有针对性的产业政策，并做好产业链招商，构建产业生态。其二，采取以商招商、全民招商、资本招商等方式突出抓好招引强链延链，招引优势企业入驻，强化当地产业优势。其三，运营商基于产业链资源整合力，重点扶持链主企业延链补链，提高产业综合竞争力。
3．产业培育：“服务平台+产业基金”赋能产业培育聚智增效
2022年全国两会提出，要继续巩固壮大实体经济根基，深入实施创新驱动发展战略，加强国家实验室和全国重点实验室建设，发挥好高校和科研院所作用，加快建设世界重要人才中心和创新高地，着力培育“专精特新”企业，大力推进智能制造，加快发展先进制造业集群，实施国家战略性新兴产业集群工程。从今年的调研情况来看，产业新城运营商继续强化内部平台的增值服务，一方面，运营商打造产业服务体系，以“中心+平台”的模式，围绕园区企业的全生命周期需求，全方位对接多层次多维度服务方案；另一方面，运营商持续深耕全产业链的投资基金，以“直投+基金+资本”的方式，不断强化产业集聚效应和规模效应，带领园区企业“加速跑”。2022年两会期间，数字经济、智慧城市再一次成为各界关注的焦点。3月《政府工作报告》再次明确指出，要建设数字信息基础设施，推进5G规模化应用，促进产业数字化转型，发展智慧城市、数字乡村。在政策红利不断释放，同时以物联网、人工智能为代表的高科技被不断定位为全球经济转型引擎和方向的今天，智慧城市及其中的领头羊企业或将迎来爆发式成长。在智慧城市建设的推动下，产业新城向着智慧化、创新化、科技化的方向转变，不仅限于对产业新城的有效管理，更重要的在于实现与智慧城市规划的高度融合，驱动城市智慧化发展。产业新城运营商响应国家号召，紧跟政策导向，在城市基础设施方面，完善城市交通路网，注重城市生活圈的打造，同时不断提升园区内配套设施建设，整合教育、医疗、绿化、商业等多方面资源；在生活宜居方面，建筑建造方式更加绿色化、低碳化、智能化，绿色建筑全产业链逐步完善，加快推动数字产业绿色低碳发展，推动数字技术赋能行业绿色化转型。
1．经营规模：整体规模持续提升，产业新城业务能力突显
从总资产增速来看，2022年，随着产业新城步入“运营为王”的时代，运营商资产增速整体呈上升趋势， 运营商升级发展战略，积极适应科技创新范式变革，以产业投资带动产业发展。从营业收入来看，2022年，产业新城运营商营业收入波动较大。一方面，产业投资板块持续发力，带动园区开发业务发展；另一方面，因疫情导致2022年上半年开工及竣工进度搁置，影响产品销售与结算进度；同时受市场波动因素影响，产业投资基金的投资收益及金融资产公允价值变动损益同比有所减少。从收入结构来看，2022年，产业新城运营商积极进行业务结构调整，进一步加大投资业务，收入结构逐步多元化，部分企业园区开发与运营业务板块的营收增速明显高于社区开发与运营板块。
2．盈利能力：净利润波动较大，产业投资为主要影响因素
产业投资收益为运营商净利润增长主要动力。从盈利规模看，运营商净利润规模在5-20亿元之间，只有招商蛇口净利润超过50亿元。随着运营商业务从房地产销售收入向产业运营的成功转型，产业新城投资收益和租赁收益成为净利润的重要来源，产业投资存在明显的周期性和不确定性，因此，运营商在净利润增长方面也表现出明显的不稳定性。
3. 融资能力：基础设施公募REITs打通“投融管退”全链条
公募REITs破百亿，优质园区企业轻资产发展模式进一步优化。2022年全年，产业园REITs从2021年末的4只增至8只，在管建筑面积增加到184万㎡，同比增长119%，资产管理规模从不足百亿增至150余亿元。多地方大力推进产业园REITs发展并将产业园区作为试点突破首选，在盘活园区资产的同时助力新园区建设。除已发行的北京、上海、深圳、苏州、合肥及杭州外，广州、南京、武汉、西安等城市的园区也在积极推进产业园REITs的发行工作，园区REITs落地数量有望进一步增加，产业新城开发可持续发展模式进一步优化。
4．财务稳健性：强化产业运营能力，资产负债率保持低位
资产负债率持续维持在较低水平。不同于房地产开发企业，产业新城运营商以产业运营为核心，以长期投资回报为主线。2022年，产业新城运营商持续增强产业投资孵化能力，增值业务占比逐年提升，负债水平仍旧维持在较低水平。2022年1月，工业和信息化部印发《关于促进制造业有序转移的指导意见》，明确引导劳动密集型产业重点向中西部劳动力丰富、区位交通便利地区转移。促进技术密集型产业向中西部和东北地区中心城市、省域副中心城市等创新要素丰富、产业基础雄厚地区转移。2022年，承接产业转移成为二三线城市经济发展的焦点之一。多个城市抢抓城市群区域协同发展机遇，积极承接重点城市产业转移和科技成果转化，推动区域经济高质量发展。随着重点城市群区域发展格局战略的实施和经济结构调整、产业转型升级，尤其是新兴产业的迅猛发展，为二三线承接城市群外溢产能带来众多商机。由于土地等资源日趋紧张、环境压力加大、劳动力成本上升等因素影响，重点一二线城市需要通过梯度转移实现产业优化升级。各地政府创新体制机制，支持重点城市周边地区更好承接核心城市产业有序转移，促进区域产业融合、协同发展，加快形成主体功能明显、优势互补、高质量发展的区域经济布局。因此，产业园区运营商根据区域发展需求制定园区主导与特色产业，引导企业“退城入园”和园区间转移，逐步实现“一园一主业”，打造专业化、特色化产业集群。数据来源：科学技术部火炬高技术产业开发中心，中指研究院综合整理1、合作主体持续多元，多种形式的跨区域产业合作促进共建园区为抢占产业发展红利以及提升项目发展质量，运营商与多元主体合作，不断拓展合作深度广度，进而提升项目发展水平。其一，运营商牵手产业龙头企业，量身定制产业发展空间；其二，运营商与研究所合作，深挖产业发展潜力；其三，产业新城运营商与政府合作，推动区域经济高质量发展。合作共建产业园区是城市群产业协同发展的突破口和抓手，通过集中选取一些有特色、有条件的承载地，让它们率先产生成果，发挥示范和集聚作用。2、特色产业园区打造“专精特新”，促进产业集聚发展，赋能产业转型升级“专精特新”企业是指具有“专业化、精细化、特色化、创新型”发展特征，长期专注细分市场、创新实力较强、配套能力突出的企业。2022年以来，政策不断加持下，建设认定一批“专精特新”产业园，加快“专精特新”企业集聚发展；支持“专精特新”产业园提升服务功能，鼓励产业园区引进重点项目和企业，培育和壮大重点产业集群已经成为国内部分城市推动“专精特新”企业集群集聚的一种选择。如重庆两江新区认定金泰产业园、大地企业公园等四个园区为为“专精特新”产业园等。在此基础上，一方面，产城运营商聚焦专精特新发展的关键领域和环节，在园区运营服务层面构建专门面向专精特新企业的服务框架。另一方面，在政策指引下，不仅是企业在走向专精特新，园区运营商也在打造“专精特新”运营模式。其一，赛道专业化，园区运营商通过打造主题园区，推动产业链上下游的中小企业规模化集聚，让企业在产业生态中持续发展，建立稳定可观的供应链需求运营商配合集中投放资源，协同政府制定政策，让企业获得成本可控的长期供应链保障。其二，运营精细化，不断加强园区服务的数字化、智能化管理，完善园区配套建设和服务体系，在延伸产业链条、形成产业集群、构建产业生态的同时提升运营商资产效率。其三，资源特色化，园区运营商基于园区产业基础、自身资源禀赋、区域市场扩张能力聚焦细分领域打造自身核心业务优势。其四，服务创新化，运营商搭载数字化等新兴技术赋能园区运营管理，通过打造智慧园区平台带动管理模式创新、通过REITs等投融管退模式打通轻重资产循环，创新商业模式等。3、轻重并举加快走向“存量运营”时代，公募REITs补强融资渠道2022年新冠疫情对产业地产，特别是产业园区的物业供应、投资回报、产业监管与运营等方面造成多维度的影响。尤其在供给层面，一是重点核心城市产业用地的供应方面越来越稀缺，二是对产业地产投资运营企业来说，项目对政府规划、城市更新，包括对产值税收多元化的要求也有所增加。在此基础上，一方面以全周期资产运营为代表的轻重并举商业运营模式逐步成为市场的新贵，这类模式的特点是通过构建各种的产业生态及延伸的服务打造共同协力的工作机制从而实现产业园区运营商、产业方和政府三者的共赢。另一方面，产业新城底层资产种类丰富，自带公募REITs基因，产业园区已成为公募REITs重点发行对象，补强融资渠道的同时实现产业园资本化、轻资产运作。产业增值服务、投资孵化、资产证券化打造全周期轻重并举战略模式。随着全球经济同步放缓，产业园区运营商迫于回收周期的压力开始探索轻资产运营，园区盈利已经逐步从物业租售为主转向“物业租售+产业投资+增值服务”。其一，投资孵化模式，产业园区运营商通过产业孵化与投资，将园区和园区企业进行利益捆绑，实现共同成长。其二，产业增值服务输出模式，园区运营商通过搭建各类产业增持服务平台为企业提供全产业链的服务从而实现盈利。其三，资产证券化助力产业园区高质量发展，产业园区已成为基础设施REITs试点的重要组成部分了，短期来看，具有国企背景的园区企业为主要发行主体；未来，随着基础设施公募REITs扩容的出台，将会有更多企业参与其中，具有专业能力的产业新城运营商将是重要参与主体。在此次调研过程中，我们能够直观地感受到产业新城运营商在产业培育方面所作的努力，产业新城逐渐由高速发展向高质量发展转变。产业运营商充分发挥产业组织及园区运营优势，通过管理输出的方式赋能园区，推动园区的高质量可持续发展；在招商方面，一方面借助产业大数据中心、智能管理平台等手段，实现招商地图等招商资源的可视化，另一方面自建大数据多维度研究体系，分析目标客户扩产投资的动机和能力，实现精准招商；在培育方面，围绕园区企业的全生命周期需求，“服务平台+产业基金”的组合打造全方位多层次多维度服务方案。未来，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、政府和社会资本合作（PPP），探索促进盘活存量和改扩建有机结合，以及挖掘闲置低效资产价值将是政府和企业在2023年的主要聚焦方向。一方面，随着公募REITs的扩容，围绕区域战略产业打造优质产业载体，通过盘活存量资产为区域产业带来新发展动能将会有更多企业参与其中。另一方面，预计更多企业将逐步转型轻资产运营服务商，为政府提供招商引资、综合运营与营销推广等服务，为企业提供选址、代建、物业、投融资咨询等服务。
